【萝卜点评】狮城落“花”知多少，新加坡买房安家必须要知道～
新加坡教育、房产、创业、移民、同城活动、
吃喝玩乐 、资讯八卦、商家优惠……一网打尽。
【萝卜点评第十二期】
狮城落“花”知多少
此“花”非”胡姬花“的花，乃“印花税”的花。虽然是人见人恨，不讨喜欢，但是了解它，还是很有必要。
新加坡的房产类印花税分为下面几大类: 买家印花税(BSD)，额外买家印花税(ABSD)，卖家印花税(SSD)，租约印花税。在新加坡常住的人多多少少都和印花税打过交道。
啥时候需要交印花税?
答案很直(JIAN3)接(DAN1)明(CU1)了(BAO4)。买房了，交税！ 四年之内卖房了，交税！签租约了，交税！
具体需要交多少印花税？
这个答案就没这么简单了。
实际房产交易里，买卖双方会遇到各种各样的复杂情况。
比如说夫妻联名买房，一方是公民，一方不是公民，买家印花税怎么算。买公寓的六个月之内卖掉了组屋，额外买家印花税还能不能退回来。房产投资者一口气买了一层楼，印花税是按一个单位一个单位的合同分开算，还是按照总价算。很多非标准流程的情况。
新加坡政府是一个比较喜欢操心的政府。针对各种非标准流程，有关部门跟着各种脑洞大开，基本都考虑到了。
少数没考虑到的情况，在打了一两起官司以后，相关部门也把漏洞都补上了。
今天借着这篇文章，我会详细解释房产印花税在具体情况下的实际应用。
首先谈谈买家印花税。
买家印花税(Buyer Stamp Duty)，缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型房产都需要交的税种。
买家印花税的计算公式是：首18万元征收1%，次18万元征收2%，其余的部分征收3%。很多人也喜欢用总价的3%-5400这个推导公式计算。
听起来很简单是不是，现在问题来了。
有一个公寓，原本是夫妻联名拥有的房产，现在老公为了买第二套房能贷80%的款，要把名下的一半产权转卖给老婆。
这种情况要交印花税吗？答案是必须的。老公卖给老婆也算房产交易。
要交多少？按房价的一半收税。
如果公寓按100万卖给老婆，那么买家印花税就按照50万总价算。
50万的买家印花税也得9600了，不是个小数目。有人动起脑筋，为啥要按100万市价卖给老婆呢，都是家里人，咱只卖9块9行不行。印花税就交一块钱吧，不用找了。
税务局规定，显著低于市价交易的房产买卖，按照房产的市价交税。
卖价9块9，印花税9600。
顺便说一句题外话，除非是知根知底的亲朋好友之间低价买卖，显著低于市价的房产最好别碰，风险挺大。
新加坡破产法（Bankruptcy Act）规定，如果卖家以‘显著低于市价’的价钱卖给你房产，之后两年之内卖家不幸破产，法庭会派人查封他卖给你的房产，抵偿给卖家的债权人。捡便宜买来的房子就这么没了，一块钱赔偿都不会有。
单个房产的印花税还算是简单的，多个房产的情况就比较复杂了。
假如一个买家看中了某个项目，同时跟发展商定了五套房。是按照每个房产的3%-5400算呢，还是按照五套房产总价的3%-5400算呢。两个算法差了不少钱。
税务局的解释非常霸气，你买了五套房是吧，我不管你跟发展商签一个合同还是五个合同，反正按总价算。
这个政策原来是没有明文写出来的。2007年，来自台湾的一位女性富豪看中了位于滨海湾的Reflection at Keppel Bay公寓项目，大手笔买下了其中一幢楼从上到下的全部83个单位。
就是下面图片的公寓。滨海湾的地标性建筑。
交易完成以后，税务局按照他们默认的规矩，按总价-5400收买家印花税了。税单达到惊人的670万新币。
富豪怒了。她买了83套房，凭什么按总价收税，不是按83份合同各自收税。
一怒之下，她就把税务局告上了法庭。最后她居然打赢了。税务局被迫退回44万多税款。
输了这起官司以后，税务局的网站上就出现了明确的条款。 买家一次购买多个房产，视作单一合同，按照总价收税。
个人总结：按收税多的方法算，总没错。
说完了买家印花税，下面再来看看额外买家印花税。
这两个税种虽然分开来算，但是买家要一起交。签下买房合同的14天之内交给税务局。
额外买家印花税（Additional Buyer Stamp Duty），缩写ABSD，基本政策很简单。
因为自由贸易协定的原因，冰岛，列支敦士登（Liechtenstein）, 挪威，瑞士的公民和永久居民，美国的公民，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。如果你拥有以上身份，啥也不用说了，感谢国家吧!
夫妻联名买房，两个买家身份不一致咋办？一个公民一个永久居民，两个永久居民，一个公民一个外国人，各种排列组合，ABSD怎么算?
税务局的思路很清晰。他们首先会看，买家夫妻有没有新加坡公民？买的房产是不是第一套房？
如果两个答案都是YES，夫妻至少一个公民，并且是双方买的第一套房，为了满足居住的基本需求。那么无论配偶是永久居民还是外国人，都按照公民第一套的优惠税率算，免交ABSD。
那么非公民的第一套房产呢？没有优惠了。
两个永久居民买第一套房，无论是组屋还是公寓，要交5%的ABSD。如果是永久居民+外国人联名买公寓，按照外国人的15%收取ABSD。
如果买家有一个公民，但是买的是第二套房呢？
税务局认为，你已经是有房一族了，二套房不再是基本需求。ABSD收税怎么高怎么来。
公民+永久居民买二套房，ABSD按永久居民的10%来收。公民+外国人买二套房，ABSD按外国人的15%收。
上面讲的是单纯买房的情况，实际生活里，还有人买了二套房又卖掉第一套房的。
买二套房的时候，ABSD必须先交，但税务局允许符合条件的买家申请退回二套房的ABSD。
注意下面所有的条件必须全部满足。
1.买家至少一个是新加坡公民。
2.买家必须是夫妻。如果不是在新加坡注册的，需要提供结婚证书。
3.必须在买完二套房的六个月之内卖掉第一套房产。
如果是双PR家庭，买公寓六个月之内卖了组屋也没办法申请退税。还是先卖后买吧。
个人总结：公民结婚第一套房，免交ABSD。其他任何情况，按最高的税率算。
最后我们再来聊聊卖家印花税。
卖家印花税(Seller Stamp Duty)，缩写SSD。计算公式挺简单。
针对住宅类房产，卖家买房到卖房的时间如果少于四年，不管你什么身份，一律收税。
继续之前的例子，夫妻拥有一间联名公寓，老公打算把一半的公寓产权卖给老婆。这时候才过了三年半，需要交4%的SSD。
三年半以前，这套公寓的买价才六十万。按六十万算行不？
答案是不行。不管以前多少钱买的，老公得按照最新卖价的一半交卖家印花税。
有人又在动脑筋了。都是自家人，咱还是卖9块9吧。虽然没省下买家印花税，至少能省点卖家印花税？
税务局规定，显著低于市价交易的房产买卖，按照房产的市价交卖家印花税。
精准打击有木有。
故事还在继续，老婆买下了一半的公寓产权，她过多久可以卖掉公寓不必给SSD?
答案是再等4年。
再说另一个例子，张先生的运气特别好，买了二手公寓的当年，公寓项目就被发展商集体收购(En Bloc)了。别的屋主都很开心，只有张先生不开心，因为他要交16%的SSD。算一算房子被发展商收购的价钱，竟然还亏本了。
张先生投了反对票，但集体收购还是通过了。16%的卖家印花税可以不交么？
这种情况真的很少见，我经手的交易里还没遇到过。但是前几年集体收购大热的时候有人遇到了。
税务局的答复是不管你投赞成票还是反对票，只要集体收购通过了，SSD必须得交。理由是你既然选择买下有En Bloc潜力的旧公寓，就应该有En Bloc的心里准备。
什么样的情况下四年之内卖掉住宅类房产不用交SSD？
政府征用了你的土地，整栋组屋被政府收回重建，破产了卖房还债，继承遗产。
个人总结：屋主个人可以控制的情况下，四年内卖房要交SSD。屋主不可以控制的情况下不需要交SSD。
最后，萝卜恭祝各位读者新年快乐，大吉大利，万事如意，心想事成！
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。曾任高级数据分析工程师，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事。为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务。不向买家收取任何费用。
个人微信号：sugerfigherG
（长按扫描以下二维码，立即添加为微信好友）
相关文章：
【萝卜点评】新加坡人口白皮书2015、外来人口政策，及住房情况！
【萝卜点评】兜里揣着120万想在新加坡买个三室一厅，啥公寓最划算？
【萝卜点评】详谈新加坡中小学教育制度和学区房（附各区名校名单～）